

Le 09 novembre 2022, la Cour de cassation précise les contours du devoir de mise en garde à la charge des établissements de crédit : pour évaluer la solvabilité du candidat emprunteur, la banque doit tenir compte de la valeur du bien immobilier financé grâce à l’emprunt.
Les faits de l’espèce :
Un particulier emprunte auprès d’une banque pour financer l’acquisition de sa résidence principale. Suite à des impayés, la banque prononce la déchéance du terme du prêt et assigne l’emprunteur en paiement. Sur le fondement de l’ancien article 1147 du Code civil, l’emprunteur demande des dommages et intérêts pour manquement à l’obligation de mise en garde de la banque.
La Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’appel.
Une jurisprudence constante depuis 2005 met à la charge des établissements de crédit un devoir de mise en garde, sous conditions. La banque ne peut être sanctionnée pour manquement à son obligation de mise en garde que si deux conditions sont remplies :
En pratique :
C’est sur ce point que la Cour de cassation a eu l’occasion de se prononcer en l’espèce : la banque n’a pas mis en garde l’emprunteur, mais en avait-elle l’obligation ? Pour trancher, la Cour de cassation se fonde sur les critères d’appréciation de la situation financière de l’emprunteur.
Pour savoir si elle est tenue à un devoir de mise en garde, la banque doit évaluer la solvabilité de l’emprunteur, c’est-à-dire vérifier qu’il sera en mesure de rembourser les échéances de crédit. Traditionnellement, les critères pris en compte sont les suivants : le patrimoine et les revenus, ainsi que les charges de l’emprunteur.
Dans son arrêt du 09 novembre 2022, la Cour de cassation précise que pour évaluer le patrimoine, il faut intégrer « la valeur du bien immobilier financé par l’emprunt, sous déduction du montant de la dette au jour de la conclusion du contrat ».
L’évaluation du bien immobilier financé par l’emprunt est indispensable à deux égards :
Pour évaluer le bien immobilier avant l’octroi d’un prêt, la banque, conformément à l’ordonnance du 25 mars 2016, fait appel à un expert en évaluations immobilières.